看點一：改善性需求(qiu)有望(wang)延續

        日前，著名(ming)證(zheng)券研(yan)究機構(gou)中金公司研(yan)究部率先發布了對2016年及以后的中國房(fang)地產市場趨(qu)勢預測報(bao)告。報(bao)告認為，2016年中國房地產(chan)市場將(jiang)整體較為平淡，分化的走勢還將(jiang)繼續，一二線城市房地產(chan)銷售(shou)均價將(jiang)上漲10%，而銷量(liang)將持平。位于(yu)高(gao)鐵網絡連接的中(zhong)心城市由于(yu)推動了(le)經濟(ji)升級和(he)人口(kou)流入(ru)，房地(di)產需求通常比較穩(wen)健，像(xiang)北(bei)京、天津、上海(hai)、杭州、南京等城市的房地(di)產前景(jing)依然被(bei)看(kan)好，而三四線城市的房地(di)產市場面(mian)臨著(zhu)高(gao)庫存和(he)弱需求，預計(ji)房地(di)產銷量(liang)將下降10%，銷售均價將下跌(die)5%。

        從2015年成交結構方面(mian)可(ke)以看出(chu)，改善性需(xu)求已(yi)經在釋(shi)放。為此(ci)，有專家預計2016年一、二線(xian)城市會延續去年改善性住房(fang)(fang)需求強勁的(de)表(biao)現，需求成交比例(li)將進一步提(ti)高。究其原因，主要(yao)是(shi)(shi)因為不(bu)少(shao)家庭現有的(de)住房(fang)(fang)普遍戶型較小，而且相當一部分現有住房(fang)(fang)質量不(bu)佳(jia)。另(ling)外，二孩(hai)政策(ce)的(de)全面(mian)放開也(ye)是(shi)(shi)導致改善性住宅需求旺盛的(de)重要(yao)推(tui)手。在地產(chan)企業方(fang)面(mian)，不(bu)少(shao)房(fang)(fang)企2015年拿(na)的地很多也(ye)是為了改善型(xing)需求(qiu)做(zuo)準備(bei)。因(yin)此(ci)，與(yu)改善型(xing)住房需求(qiu)相(xiang)比，首次置業需求(qiu)和投資性需求(qiu)正趨于(yu)弱勢(shi)。

        另外，記者(zhe)在采訪部分置業(ye)者(zhe)也(ye)聽(ting)到這(zhe)樣一(yi)種聲音：2016年的(de)房地產市場會比(bi)2015年稍差一些，但要強(qiang)于(yu)2014年(nian)。這(zhe)是因為首(shou)先從人口結構來(lai)講，剛(gang)需(xu)雖然有所減少，但改善(shan)性需(xu)求(qiu)蓬(peng)勃發展，從而彌(mi)補了剛(gang)需(xu)的略(lve)微下降，也就是說整(zheng)體(ti)需(xu)求(qiu)還在；另外，國家(jia)政(zheng)策支(zhi)持力度(du)也會有望越來(lai)越大；最(zui)后，中國城(cheng)市群格局(ju)會越來(lai)越清晰，如果房(fang)地產企業布(bu)局(ju)合理、找(zhao)準定位，同樣(yang)會取得理想的銷售業績。

        看點二(er)：一線(xian)城市(shi)表現更好

    ;    就在剛(gang)剛(gang)過去的2015年末，中國(guo)人民銀行發布《2016年中國宏觀(guan)經(jing)濟預測(ce)》報告(gao)。

        記(ji)者看(kan)到，在房地產方面(mian)，該(gai)報告指出，2015年(nian)4月(yue)以來，全國商品房銷(xiao)售(shou)面積(ji)和銷(xiao)售(shou)額同比增速開始由負轉正。4至11月商品(pin)房銷售(shou)面(mian)積的同比(bi)增速平均為11.8%，而商(shang)品房銷售額的(de)同比增速平均為22.4%。三(san)季(ji)度(du)(du)國房景氣指數顯(xian)現止跌回升勢(shi)頭(tou)，從二季(ji)度(du)(du)的92.54上升(sheng)到(dao)93.30，進(jin)一步(bu)表明(ming)房地產(chan)市場有逐漸回暖跡(ji)象。

        分城市看，北(bei)京、上海、廣(guang)州、深(shen)圳等一線城市銷售額增速明顯快于其他(ta)城市，其他(ta)城市的商品房銷售也在(zai)復蘇(su)。一線城市房價在(zai)2015年(nian)6月份開始出(chu)現同比增(zeng)長，目前同比漲幅(fu)已達約(yue)15%，二三(san)線(xian)城(cheng)市房價降幅持續收窄(zhai)，情況也在改善。

        房地(di)產(chan)銷售(shou)的(de)回暖和存銷比的(de)下(xia)降，將(jiang)有(you)(you)(you)助于提升(sheng)(sheng)開發(fa)商的(de)信心，有(you)(you)(you)利于未來(lai)房地(di)產(chan)開發(fa)投資的(de)企穩回升(sheng)(sheng)。但是(shi)也有(you)(you)(you)跡象表明，在一段時間之內(nei)，房地(di)產(chan)投資仍將(jiang)面臨(lin)一些下(xia)行壓力。首先(xian)(xian)，從先(xian)(xian)行指標看，2015年前10月房屋新開工面積同比下降13.9%，因此房(fang)地(di)產投(tou)資增(zeng)速(su)在一段(duan)時間(jian)內還可能繼(ji)續(xu)減(jian)速(su)；第二，未在統計之內的一些(xie)三(san)(san)、四線城(cheng)(cheng)市的房(fang)價、銷售和(he)庫存情況(kuang)并(bing)(bing)不樂觀(guan)，因此在一些(xie)大(da)中(zhong)(zhong)(zhong)城(cheng)(cheng)市房(fang)地(di)產投(tou)資開始回(hui)升之時，中(zhong)(zhong)(zhong)小城(cheng)(cheng)市的投(tou)資仍(reng)可能繼(ji)續(xu)減(jian)速(su)；第三(san)(san)，不少(shao)地(di)區銷售回(hui)暖和(he)待售增(zeng)長并(bing)(bing)存，但待售面積增(zeng)長較快(kuai)；第四，從(cong)中(zhong)(zhong)(zhong)長期看(kan)，人口(kou)因素對房(fang)地(di)產市場的支撐力度將減(jian)弱。

        該報(bao)告還(huan)進(jin)一(yi)步做(zuo)出分(fen)析，作為房(fang)地產(chan)開(kai)(kai)發(fa)投(tou)(tou)資(zi)的(de)重要領先指標，房(fang)地產(chan)銷售(shou)回暖(nuan)一(yi)般(ban)預(yu)示著房(fang)地產(chan)市場(chang)去庫存速(su)度加快(kuai)，后續投(tou)(tou)資(zi)將回升(sheng)(sheng)。據(ju)歷(li)史數據(ju)測算(suan)，銷售(shou)端(duan)的(de)熱度向前傳(chuan)導到(dao)開(kai)(kai)發(fa)端(duan)一(yi)般(ban)需三個季(ji)度左右。但(dan)考慮到(dao)上(shang)述下行壓(ya)力，預(yu)期此輪銷售(shou)回暖(nuan)帶(dai)動房(fang)地產(chan)投(tou)(tou)資(zi)回升(sheng)(sheng)的(de)時滯(zhi)很可(ke)能(neng)長于(yu)歷(li)史規(gui)律，即(ji)房(fang)地產(chan)開(kai)(kai)發(fa)投(tou)(tou)資(zi)的(de)企(qi)穩回升(sheng)(sheng)更可(ke)能(neng)發(fa)生在2016年下(xia)半年。

        看點三(san)：仍(reng)以(yi)去(qu)庫存為主

        由于2016年(nian)的(de)房(fang)地產市(shi)(shi)場仍然要(yao)以(yi)去庫存為(wei)主(zhu)要(yao)任務，因(yin)此(ci)，市(shi)(shi)場更(geng)寄(ji)予希(xi)望的(de)是(shi)房(fang)貸(dai)、稅收等方面(mian)政(zheng)策的(de)繼(ji)續放松。為(wei)此(ci)有(you)專家預測，最大程度激(ji)活(huo)剛性需求的(de)手段(duan)則是(shi)首付的(de)下調，如(ru)果此(ci)舉能(neng)夠(gou)實施，則對樓市(shi)(shi)去庫存將發揮最為(wei)顯著的(de)推動(dong)作用。此(ci)外，房(fang)貸(dai)利(li)息抵(di)扣個(ge)稅政(zheng)策也能(neng)夠(gou)切實提高購(gou)房(fang)者(zhe)的(de)購(gou)買力，特別是(shi)對改善(shan)型需求的(de)刺(ci)激(ji)或更(geng)為(wei)明(ming)顯，因(yin)此(ci)如(ru)果實施，將在一、二線城市(shi)(shi)引爆樓市(shi)(shi)，對于庫存去化(hua)會(hui)有(you)明(ming)顯的(de)促(cu)進作用。

        此(ci)外，中國(guo)社會(hui)科(ke)(ke)學(xue)(xue)(xue)(xue)院(yuan)經(jing)濟學(xue)(xue)(xue)(xue)部(bu)、中國(guo)社會(hui)科(ke)(ke)學(xue)(xue)(xue)(xue)院(yuan)科(ke)(ke)研局、中國(guo)社會(hui)科(ke)(ke)學(xue)(xue)(xue)(xue)院(yuan)數(shu)量經(jing)濟與(yu)技術經(jing)濟研究所、社會(hui)科(ke)(ke)學(xue)(xue)(xue)(xue)文獻(xian)出版社也在不久前共同舉辦2016年(nian)《經濟藍(lan)皮(pi)書》發布(bu)暨中國經濟形(xing)勢報告會(hui)。藍(lan)皮(pi)書指出，2015年(nian)以來“救(jiu)市(shi)(shi)”政(zheng)策(ce)頻(pin)發(fa)，央行五次(ci)降息四(si)次(ci)降準，一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)、部分二線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)需求(qiu)在(zai)政(zheng)策(ce)刺激下(xia)開始集(ji)中釋放，樓(lou)市(shi)(shi)基本面出現好轉。在(zai)房地(di)產銷售方面，2015年(nian)1至9月，全國商品房銷售(shou)面積同(tong)比增長7.5%，比1至8月繼續(xu)提高(gao)0.3個百分點，下半年(nian)以來持續好轉，其中住宅銷售面積同比增長8.2%，回(hui)暖勢頭良(liang)好；在房(fang)地產資金(jin)方(fang)面，房(fang)地產開(kai)發企業到位(wei)資金(jin)增速繼(ji)續加快，1至9月，全(quan)國房(fang)地產開發企業到(dao)位資金同比增長0.9%，與1至(zhi)8月持平，連續(xu)4個月正增長。

        房地產市(shi)(shi)場的(de)持續回(hui)暖(nuan)有(you)望從銷售端傳導到(dao)投(tou)資端，尤其是隨著部分(fen)大城市(shi)(shi)庫(ku)存不足的(de)風險(xian)凸(tu)顯(xian)，其房地產投(tou)資有(you)望企穩回(hui)升；在房地產資金(jin)方面，1至9月，房(fang)地產(chan)開(kai)發企業新開(kai)工(gong)面(mian)積同比下降12.6%，降(jiang)幅(fu)收(shou)窄4.2個百分點，下(xia)半年以來(lai)降(jiang)幅首次縮窄(zhai)，也顯(xian)示房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)新開工項目(mu)正(zheng)出(chu)現筑(zhu)底(di)回(hui)升跡象，后續房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)投資增(zeng)速(su)或將(jiang)有好轉(zhuan)。此外，從歷(li)史經驗(yan)看，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)銷(xiao)售形勢回(hui)暖，經過一(yi)段時(shi)間之后，必然要帶動房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)投資由降(jiang)轉(zhuan)升。盡管有存(cun)量房(fang)(fang)(fang)消化任務，但大城市(shi)存(cun)量房(fang)(fang)(fang)持(chi)續較快減少，住宅開發投資活(huo)動必然會逐(zhu)步增(zeng)加。